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浙江20选5复式投注法:房屋買賣 二手房置換個人經驗(上)-? 小森林再見之賣房篇?

浙江20选5开奖结 www.ynuta.com 推薦人:_-小小雷-_ 最后更新于 2月前

標簽: 家裝經驗

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小森林再見之賣房篇



2018年到2019年決定換房子,陪伴了我們4年的第一個小森林家就和我們說再見了,之后還會有離dream house更近的第二個第三個小森林,想想就沒有不舍了,對家充滿了新的期待。


經歷了一場賣和買的房產置換,就想把自己遇到的都寫下來,如果能幫到有需要的人就更好了。我們在這個過程中所有的流程都是第一次經歷,還好身邊有比較懂的人教我們一步步往下走。房屋買賣畢竟也算是一件大事,如果懂一些真的還是太重要了。


文章比較長,不知不覺碼了這么多字,不要嫌我啰嗦哈哈哈。


坐標: 陜西省西安市 (房產交易過戶流程大框架可能大體上全國都類似,具體各地會有些政策或者操作差異,以各地實際情況為準。)


我們的房屋置換心態: 希望能在房價最穩定的時候置換、兩室換三室的小換大、 小區能換得好一點當然就最好了、一定不能盲目沖動看到超出預算很多的房子就下手了、可能以后還會換城市或者房子所以盡量還要考慮到是否值得投資、主要用于投資還是主要自用一定也要衡量清楚 (要細想,發現自己要求真的是太多了,現實最重要,價格合適了其他一切都成了次要因素了。)


前言

2018 年上半年西安的房市一直處于不斷上漲的情況,可以說甚至一度到了一天一價的態勢,一直在考慮置換一套房子,但在置換房產的情況下,有買方和賣方的雙重心態,擔心房價一直不穩定的話,萬一出現: 低賣高買/長時間找 不到合適換的房子/房價一再漲導致手里的錢貶值/看到了合適的房子等房款到賬結果已經出售等等等等,確實是太過糾結了。


到了下半年,房價開始持續回落回穩,而且各種政策在控制全國的房價大趨勢, 西安也明顯房價大幅度在往下降了。觀望了一段時間,大概到了9月份,我們了解了整個西安東西南北各個區域的房價情況之后,打算開始把房子整理一下掛在中介公司,陸陸續續到了 10 月份,開始約中介拍照定價,就正式出售了。從掛在網上到售出簽約大概經歷了 3 個月零 27 天,后續雙方辦手續過戶又經歷了將 近 3 個月,其中因為有過年和清明節顯得好像時間太長了些,其實整個過程效率 還是很高的,正好趕上了國家對房產交易整改政策,房管局、銀行、開發商等辦事時效都縮短了。


置換結果:

98 平的兩居換成了 122 平(另有陽臺贈送)的三居、開發商從首創換到了龍湖、從洋房社區換到了更好一些的洋房社區、地點都在西安的三環以內、 離西安的市中心和其他核心區域更近、周圍的生態環境更好一些、周圍商業變少 了、繁華變成了安靜、距離高鐵和機場沒有之前那么便利等等,當然各有優勢和 劣勢,也算是滿足了自己想要的幾個重要的點。


賣房個人經歷

我們自己房子的情況: 滿三不滿二(契稅不滿 2 年,有增值稅)、產證不在手(2018 年年底下來)、在開發商處買的新房、有房貸(在銀行有房貸,無其他任何抵押)、 無出租過、婚前財產-房產證上2個人名字、精裝修有家具家電


賣房經歷的流程

中介公司的流程很專業也很復雜,我就簡單畫了個圖把我們經歷的流程捋了一下(參考上面的房屋情況), 以我們賣方的角度出發,以房子的現實情況標注了這套房子出售過程中基礎和必經的環節。


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10月 - 1月


房子掛在中介


客戶約看房


我們自己也開始看房,跑二手房的樓盤開始對比看房


調整了 2 次自己房子的出售價格


*

- 這個過程中說我們沒有焦慮和擔心肯定是假的,畢竟經歷了房市回落,購房者都在觀望,大家買漲不買跌是必然的心態,而且房價回落不到從前也必然出現有價無市的情況。我們自己跑了很多個二手房樓盤,看了很多戶型,也有特別特別喜歡的,但是根本不能在自己的房子沒賣出去之前下手,也導致錯過了一個特別特別喜歡的房子。這些都是肯定會出現的正常情況,一定要放平心態。


- 在這個過程中也了解了跟我們一樣的賣房者心態,還有購房者心態,不同的中介業務員對買賣房屋市場的分析、戶型分析、投資分析,自己一定要有分辨意識,堅定意志,不能左右搖擺,不然越看越多自己眼花繚亂不知道未來 怎么買。要很清楚自己對購房的最重要的幾點,好好分析看到的小區、地段、 戶型等來權衡利弊,每一個房子都有絕對和相對的優劣勢的。迷茫也肯定會有,這是個必經的過程。


- 我們在看房過程中就意外遇到了自己比較信任的中介人員,在日后我們買房子的時候全程帶我們看房,幫我們辦理。



1 月 27 日


買方第二次來看房


我們買賣雙方談價格,談攏之后簽訂中介出具的二手房買賣合同


買方給我們交了 5 萬元定金(直接銀行卡轉賬)


買方具有買房資質,也是貸款買房


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·雙方提供資料

賣方: 購房合同/房產證、契稅票、大修基金票、戶口本、兩個人身份證、兩個人結婚證

買方: 戶口本、兩個人身份證、兩個人結婚證(這個時候他們還沒有領證、后面正式網簽、銀行面簽、資金監管的時候提供)


*

- 我們房子比較特殊,前面也說明了具體情況(有增值稅、房產證在房產局在辦所以不在手),在談之前必須給買方說明真實情況,雙方達成統一。中介出具的買賣合同中明確提出了一些各個流程的時間結點,我們在補充條款中加上了"以房產證下來的時間為準",因為房產證下來的時間確實不太確定,以免因為時間點的問題出現違約責任,買方也表示完全理解并同意。


- 賣方(我們)要與中介確認買方的資質和貸款資質,確定沒問題。


- 簽訂合同時一定要核對好雙方的信息、房屋信息、違約條款


- 遇房屋或買賣雙方有特殊情況一定要寫進補充條款,雙方達成一致。


- 中介、買方、賣方三方留好聯系方式,方便隨時聯系。(我們三方建了一個微信群,所有的進度和事情都在群里面溝通確認。)



1 月 28 日-2 月 28 日


1 月 28 日-2 月 15 日這個時間是因為馬上過年和過年期間,很多事情沒有實質性進展,大家都能想到也能理解,所以基本上所有事情都是在年后 2 月 15 日開始操作的。 我們房產證在年前最后踩著點兒下來了,年后開發商那邊一直等到他們的手續備 齊結束了以后才在房管局拿到了我們這一批業主的房產證(這個是開發商自己的 操作了),從 2 月 15 日開始,我們就一直是在和開發商進行溝通確認,房產證就是在 2 月 28 日這天拿到了。


*

- 這個時候房產證的政策是(一手房的貸款買房),房產證下來以后開發商領回手里,業主可以到開發商處取復印件,就是為了方便產權人辦理一些關于房產的事情。


- 像我們有抵押貸款,后面要做抵押登記,所以房產證一下來,這個時候一定一定要告訴開放商我們現在要提前還款,可以不用做抵押登記走他項權證的流程。這個太重要太重要了,如果進了辦理他項權證的過程,至少需要 3 個 月-6 個月不等很長時間,導致后面根本不能給房子做解押手續,影響房子的買賣和過戶。



2 月 28 日-3 月 6 日


中介公司將房源在房管局掛牌


提交資質審核


預約進行房屋評估,確定評估日期。



3月7日


評估工作人員對我們房子進行實地評估拍照



3 月 13 日


簽訂網簽合同


銀行面簽


簽訂資金監管協議

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·雙方提供資料


賣方: 夫妻雙方到場,兩個人身份證,戶口本,兩個人結婚證,契稅票,原始購房合同/房產證、儲蓄卡、房產證復印件

買方: 夫妻雙方到場,兩人身份證,戶口本,兩個人結婚證,兩個人征信,兩個 人流水,收入證明,私章


*

- 當天簽訂了 2 份合同:網簽合同、資金監管協議(網簽合同忘拍了,已被收回)


- 買方與銀行做了銀行貸款面簽(買方的事情會在買房經歷里細說)


- 留好批貸交易專員的電話和信息,可以隨時咨詢買方批貸情況,我們好第一時間去銀行辦理提前還款和解押手續。



3 月 22 日


收到買方的房貸已經審批通過的確認消息


我們著手提前還款和房子的解押手續


*

- 買方的貸款審批時間是可以比這個更快的,按這個時期的銀行時效一般是 3-5 天內就審批通過了。



3 月 23 日- 4 月 8 日


- 買方首付款已存入資金監管賬戶(俗稱買方付首付/刷首付)


- 我們去我們房貸的銀行提前還款,辦理解押手續,一個小時內就辦好了,不需要提前預約,到了直接取號排隊辦理。


- 收到了房管局的短信通知,資金監管賬戶房款全部到賬。


- 銀行出注銷抵押受理單,房子解押完畢。


*

一般解押手續的時間是大約一個月左右,我們房子的情況不做參考。



4月9日


帶著注銷單到開發商處領取我們的房產證(我們這個房產證就在開發商手里,已經提前咨詢好拿著注銷單的當時就可以領到房產證,前一天我給開發商打了電話提前約好了。)


與買方到房管局過戶


·雙方提供資料


賣方: 兩個人身份證、結婚證、結婚登記審查表、戶口本、房產證、大修基金票、 契稅票、儲蓄卡(繳稅)、網簽合同、資金監管協議、資金監管申請表

買方: 兩個人身份證、結婚證、戶口本、一張一類銀行卡,刷個稅和契稅。

我們買賣雙方到房子里進行交接 – 門禁、鑰匙、水電氣到物業進行交割,結清所有的費用并更改業主信息



4 月 11 日


買方房產證出證


房管局出具資金監管放款通知書


*

- 從買方房產證出證到資金監管放款是 3 個工作日,可以隨時關注自己的銀行賬號到賬信息或者隨時打資金監管協議封面上的電話咨詢。



4 月 16 日


資金監管放款,終于拿到了房款。



總結:

在賣房的整個過程里比較重要的幾點我感受比較深要注意的如下:


- 遇到好的買方辦事情真的很省心,買方會配合我們的時間盡快辦理,大家都把時間趕起來,速度和時效會特別快。


- 我們遇到的買方資質很好,材料很齊全,辦業務和審批很快。


- 房子的提前還款和解押手續一定要在買方付完首付再去銀行辦理,這樣才是最最穩妥的。(畢竟是要自己付很大一筆錢出來還款,要確保房子的交易沒問題才好。)


- 銀行批貸、買方房產證出證一般都是只通知買方,我們自己全程都一直在跟進,好第一時間知曉就進行下一步。我們的買方很好,一般都會在群里面說一聲也通知到我們。


- 買賣畢竟是雙方的事情,所有的流程都是一環接著一環,一方的環節接下來 就是另一方,所以大家有事通知雙方隨時溝通很重要。



謝謝讀完文章,希望有幫助呀。



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+10002月前

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糖廠房管部

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用戶評論(34

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米菲-9da475c3 2月前

西安老鄉啊

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_-小小雷-_ 2月前 樓主

回復 LeOVE樂:

對我十分有幫助!

哈哈 那就好

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LeOVE樂 2月前

對我十分有幫助!

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鑫瀅 2月前

西安老鄉呀,我們是17年買了二手房,也是中間有個過年,辦手續的時間點都差不多,期待你的新房全屋記

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盡情的嗨皮 2月前

充滿對新家的期待,就是最大的動力,生活一定會越來越好的。

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Alysa家居小店 2月前

靠譜的賣家和買家大家都喜歡

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有志青年愛胞胞 2月前

在西安的三環以內?那真的是不錯了!

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哇塞琪子 2月前

看來新的小森林家全屋記指日可待了(歪樓了)

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元寶de媽咪~ 2月前

對呀,有問題了隨時溝通很重要!

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_-小小雷-_ 2月前 樓主

回復 leon:

我們家也剛剛經歷了這個過程,四室換小聯排(父母養老房)在成都也是處在房價最高點的時候,當時也是非常擔心出手的時機,索性一切比較順利,重要的是遇到非??科椎鬧薪?!一個好中介真的會幫你剩很多事還能幫你抬價!最后老房子賣了全區域最高價,當然我們房子本身也是在片區里裝修最好的?;購吐艏頁晌伺笥?,雙方都對中介很滿意!
對 靠譜中介很重要

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leon 2月前

我們家也剛剛經歷了這個過程,四室換小聯排(父母養老房)在成都也是處在房價最高點的時候,當時也是非常擔心出手的時機,索性一切比較順利,重要的是遇到非??科椎鬧薪?!一個好中介真的會幫你剩很多事還能幫你抬價!最后老房子賣了全區域最高價,當然我們房子本身也是在片區里裝修最好的?;購吐艏頁晌伺笥?,雙方都對中介很滿意!

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阿喵家 2月前

其實不斷上漲的話,對于想置換房子的業主也是沒有太大好處

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